화성 동탄2, 광교 등 경기도시공사 조성 공공주택부터 적용
공공택지 보급하는 민간분양주택도 후분양제 도입 검토키로
이재명 경기도지사가 3일 페이스북을 통해 “경기도시공사에서 공급하는 주택과 경기도시공사가 공급하는 택지에 민간건설사가 짓는 경우에 한해 후분양제를 적용키로 했다”라며 공공분야 ‘후분양제’ 전격 도입 의사를 밝혔다.
이 지사는 이어 “선분양제는 건설사가 수분양자로부터 건설자금을 확보해 리스크 없이 주택을 공급하는 제도로 모델하우스만 보고 구입 여부를 결정하다 보니 부실시공 및 품질 저하 문제가 발생한다”며 “후분양제로 바꾸면 소비자는 완공된 주택을 보고 구매를 결정하게 되기 때문에 선택권이 강화되고 시공품질에 대한 사후 분쟁 여지가 줄어드는 것은 물론 분양권 전매 차단으로 인한 투기 수요 억제 및 건설업체 경쟁력 강화 등의 장점이 있다”며 ‘후분양제’의 장점을 설명했다.
또 이 지사는 “하지만 건설사가 초기단계부터 자금을 자체적으로 마련해야 하다 보니 중소업체의 진입이 어렵거나 소비자가 한 번에 목돈을 마련해야 하는 단점도 있다”며 “우선 경기도시공사에서 공급하는 주택과 경기도시공사가 공급하는 택지에 민간건설사가 짓는 경우에 한해 후분양제를 적용하는 한편 다양한 의견을 수렴해 후분양제의 단점을 보완할 방법을 찾겠다”고 덧붙였다.
이와 관련해 도는 3일 오후 도청 도지사 집무실에서 이재명 경기도지사 주재로 ‘경기도시공사 시행 공공분양주택 후분양제 추진’ 토론회를 개최했다.
현행 주택공급시장이 주로 선분양제로 이뤄지면서 부실시공으로 인한 주택 품질 저하, 시세차익을 노리는 투기 등 적지 않은 문제점들이 나오고 있다.
국토교통부에 따르면 2016년부터 올해 7월까지 전국에서 부실시공으로 적발된 사업장은 총 37건(3만5,831가구)이다.
2016년 8건이었던 부실시공 사업장은 지난해 19건으로 대폭 증가했고, 올해도 7월까지 10건이 적발돼 이미 작년의 절반 수준을 넘어서는 등 매년 증가하는 추세다. 특히 대부분 중견·대형 건설사들의 사업장에서 부실시공이 발견됐다.
이에 대안으로 나온 게 ‘후분양제’다. 이날 토론회에는 이재명 지사를 비롯해 선대인 선대인경제연구소 소장, 정일현 경기도시공사 주택사업처장, 이춘표 경기도 도시주택실장, 봉인식 경기연구원 공감도시연구실장, 이재영 경기도 공공택지과장 등이 참여해 후분양제 추진과 관련 다양한 의견을 나눴다.
우선, 이재명 지사는 “후분양제가 공공분야 뿐 아니라 민간분야로 확대되기 위해선 자금조달 문제가 해결돼야 한다”며 “자기 자본이 없는 중소 건설사의 경우 주 자금조달처가 주택기금인데 총 건축비의 70%는 조달이 가능하지만 나머지 30%가 문제”라고 꼬집었다.
이에 선대인 소장은 “주택경기가 좋을 때는 대다수 건설업체들이 집을 짓기만 해도 장사가 되는 구조였고, 현재도 여전히 국내 건설업 비중은 OECD 평균 대비 2배가량 높은 상황”이라며 “오히려 중소업체들이 새로운 기획으로 소비자들의 욕구에 부합하는 개발계획을 세운다면 충분히 자금조달이 가능할 것”이라고 분석했다.
또 “이러한 과정 속에서 현재 비대해진 건설 산업이 적절한 수준으로 조정이 되는 상황으로 갈 수 있을 것”이라며 “단기적으로는 충격일 수 있겠지만 중장기적으로 보면 한국 건설 산업의 건전성을 높이는 계기가 될 것”이라고 긍정적인 예측을 내놓았다.
봉인식 실장도 “집이 절대적으로 부족하고 건설자금 조달 체계가 미약했던 과거에는 선분양제가 필요했지만, 지금은 사정이 달라졌다”라며 “공공차원에서부터 시범적으로 후분양제를 도입할 시기가 됐다고 본다”고 말했다.
즉, 후분양제의 경우 실력 있는 건설사를 걸러내는 장치로 작용할 수 있다는 게 전문가들의 의견이었다.
이와 함께 참석자들은 공공택지에 조성되는 민간분양주택에 대한 ‘후분양제’ 적용에 대해서도 적극 도입이 필요하다는 의견을 제시했다.
이재영 과장은 “경기도시공사가 공공택지를 공급할 때 후분양제 시행을 조건으로 우선 공급하는 방안을 검토할 수 있을 것”이라고 말했다.
이에 이춘표 실장도 “지난 11월 파주 운정지구 아파트의 경우, 후분양제 시행을 조건으로 택지공급을 했는데 무려 300여개 업체가 몰린 바 있다”고 소개했다.
또 60%. 80%, 100% 등 현재 다양하게 논의되고 있는 후분양제 공정률과 관련해서 정일현 경기도시공사 주택사업처장은 “60%, 80%는 거의 골조만 있는 경우나 마찬가지”라며 “소비자가 완제품을 보고 내 집을 선택한다는 의미에선 공정률 100%가 아니면 의미가 없다”고 강조했다.
이에 선 소장은 “일단 80%로 시작해서 여러 가지 옵션을 제공하고, 그 중에서 소비자들이 고르도록 하는 방안을 통해 보완할 수 있을 것”라며 대안을 제시했다.
이 지사도 “소비자의 기호 등을 따졌을 때 현재 시장상황에선 선분양제보다 후분양제가 더 바람직하다”며 “경기도시공사의 경우 도에서 의사결정을 하면 바로 시행이 가능한 만큼 공정률과 관련해 좀 더 검토 후 다양한 방식으로 추진하기로 하자”고 제안했다.
이와 함께 물건도 보지 않고 미래가치만으로 집을 사는 만큼 투기성이 강하다는 것 또한 선분양의 부작용으로 꼽혔다.
이재명 지사는 “광교의 경우 현행 제도로 선분양을 할 경우 분양가 상한제가 적용되는데 현재 이곳은 분양가 대비 시세가 두 배 차이가 난다”며 “분양 때마다 붙는 ‘로또 아파트’라는 별칭도 결국 선분양의 부작용인 셈”이라고 지적했다.
이어 “분양시장의 불로소득을 막기 위해선 후분양으로 진행해 분양가로 시세차익을 환수하는 방법을 찾아야 한다”며 “현 제도 안에서 실제 시세에 근접하게 분양가를 올려 환수한 후 일종의 기금이나 특별회계로 만들어 장기임대주택의 재원으로 활용하는 방안을 연구해 볼 것”을 주문했다.
한편, 도는 우선적으로 오는 2020년부터 경기도시공사가 착공하는 ‘공공분양주택’을 대상으로 ‘후분양제’ 적용을 추진하기로 했다.
이에 따라 경기도시공사가 화성 동탄2신도시 A94 블록에 조성하는 1,227세대 공공분양아파트와 수원 광교신도시 A17블록에 조성하는 549세대 아파트에서부터 ‘후분양제’가 적용될 전망이다.
이와 함께 도는 2021년 이후 경기도사가 직접 착공하는 화성 동탄, 광명, 안양, 고양 일대 7개 블록 5,000여 세대의 주택에 대한 ‘후분양제’ 적용을 추진하는 한편 경기도시공사가 택지를 공급하는 민간주택에 대해서도 ‘후분양제’ 적용을 적극 검토해 나가기로 했다.
다만, 도는 소비자들에게 베란다, 마감재 등을 선택할 수 있는 기회를 제공하기 위해 완공률 60% 이상 주택을 대상으로 ‘후분양제’를 적용할 계획이다.
▲완공률 60% 이상 ▲완공률 80% 이상 ▲완공률 100% 등 완공 단계별로 후분양을 진행한 뒤 가장 현실적이고 효율적인 ‘후분양제’ 적용 단계를 찾는다는 구상이다.
이외에도 이날 토론회에선 페이스북과 유투브 등 SNS을 통해 도민들이 제시한 ▲80% 후분양 공정률 시 저렴한 가격으로 공급하고, 20%는 각자 인테리어를 할 수 있도록 하자 ▲후분양 시 대형건설업체의 독식 우려 ▲후분양 후 미분양의 경우 정부가 장기임대로 전환하는 방안 등 다양한 의견들이 함께 논의됐다.
